Beschluss: einstimmig beschlossen

Sachvortrag:

 

A.)       Nach den von der Stadtverwaltung erhobenen Daten wurden zum Stichtag 31.12.2014 in Straubing 25.139 Wohnungen gezählt. Der Gesamtbestand an öffentlich geförderten Sozialwohnungen, für deren Belegung ein Wohnungsberechtigungsschein erforderlich ist, belief sich zu diesem Zeitpunkt auf 947, mithin also auf 3,77% der Gesamtwohnungszahl. Dieser geringe Prozentsatz ergibt sich daraus, dass in den letzten Jahren sehr viele Sozialwohnungen aus der Bindung gefallen sind. Mit den durch die Städtische Wohnungsbaugesellschaft durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen steigt aber die Zahl der öffentlich geförderten Sozialwohnungen wieder geringfügig an.

Die größten Anbieter von öffentlich geförderten Sozialwohnungen in der Stadt Straubing sind die Volksheim-Baugenossenschaft Straubing eG, die Kreiswohnungsbau GmbH Straubing-Bogen sowie die Städtische Wohnungsbau GmbH.

Die Volksheim-Baugenossenschaft verfügt momentan über 1.185 Wohnungen, wovon 144 als öffentlich geförderte Sozialwohnungen mit Mietbindung gelten. Bei der Kreiswohnungsbau GmbH Straubing-Bogen mit insgesamt 334 Wohnungen in Straubing sind davon 130 mietpreisgebundene Sozialwohnungen. Bei der Städtischen Wohnungsbau GmbH mit einem Gesamtbestand von 2.185 Wohnungen werden derzeit 504 in der Mietpreisbindung für sozialen Wohnraum gehalten. Allerdings ist bei der Städtischen Wohnungsbau GmbH zu berücksichtigen, dass aufgrund der günstigen Mieten in der Stadt ca. 75% aller Wohnungen unter die Mietobergrenze fallen.

 

Aufgrund der Bevölkerungsentwicklung in Straubing wächst der Bedarf an Wohnraum für einkommensschwache Menschen. Übereinstimmend sind die Wohnungsbaugesellschaft aber auch die Stadt Straubing der Meinung, dass die Wohnungssituation in Straubing angespannt und der Bedarf an Sozialwohnungen stark ansteigend ist. Hier muss auch die wachsende Anzahl der anerkannten Flüchtlinge und Asylbewerber beachtet werden. Zugleich sollte, zur Vermeidung von sozialen Brennpunkten in Straubing, bei der Neuschaffung von Sozialwohnungen auf eine gute Durchmischung innerhalb des Stadtgebietes geachtet werden.

 

 

B.)       Der steigende Bedarf und die rückläufige Anzahl von sozial gebundenem Wohnraum gibt Anlass zu prüfen, mit welchen bauplanungsrechtlichen Möglichkeiten eine Erhöhung der Anzahl derjenigen Wohnungen, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, zu erreichen ist.

Bereits im Herbst 2015 hatte sich deshalb eine Arbeitsgruppe der Stadtverwaltung unter Federführung der Bauordnung gebildet und erörtert, wie die Schaffung von Wohnraum für einkommensschwache Haushalte gefördert werden könnte. Ziel sollte es sein, den Bestand an Wohnungen im sogenannten sozialen Wohnungsbau zu erhalten und soweit möglich im Stadtgebiet zu erhöhen. Dabei wurden neben den Möglichkeiten, die der Wohnungspakt Bayern (staatliche, kommunale, private Projekte) eröffnet, selbstverständlich auch die rechtlichen Möglichkeiten geprüft, in Bebauungsplanung und Bebauungsplänen zielgerichtete Festsetzungen aufzunehmen.

Mit Schreiben vom 22. März 2016 wurde dann ergänzend ein Antrag der SPD-Stadtratsfraktion vorgelegt, der sich mit der gleichen Problematik befasste. In diesem Antrag wurde auf die Möglichkeit durch Festsetzungen in Bebauungsplänen hingewiesen und es wurden Rahmenbedingungen hierzu dargestellt.

 

In § 9 Abs. 1 Ziff. 7 BauGB hat der Gesetzgeber die Möglichkeit geschaffen, in Bebauungsplänen aus städtebaulichen Gründen Flächen festzusetzen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen. Aus dieser Rechtsgrundlage ergeben sich folgende Rahmenbedingungen:

 

1.      Im Bebauungsplan sind die betroffenen Gebiete eindeutig mit Planzeichen festzulegen. Damit ist es nicht ausreichend, eine textliche Festsetzung aufzunehmen, sondern es bedarf einer flächenscharfen Darstellung in den Planunterlagen. Diese flächenhafte Darstellung kann den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes betreffen oder nur Teile davon.

 

2.      Für diese dargestellten Flächen ist dann weiter zu bestimmen, ob die betroffene Festsetzung so zu gelten hat, dass insgesamt nur förderfähige Wohngebäude errichtet werden dürfen, oder dass Teile davon mit Wohnungen, die mit den Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, belegt werden müssen. Damit ist es auch zulässig eine Prozentzahl anzugeben, die dann besagt, welcher Anteil der neu geschaffenen Geschoßflächen oder aber auch welcher Anteil an Wohnungen entsprechend auszuplanen sind.

 

3.      Mit § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB kann allerdings der Planungsträger nicht verpflichten, dass der Bauherr dann diese öffentlichen Wohnraummittel in Anspruch nimmt und sich der Mietpreisbindung unterwirft. Die Rechtsgrundlage besagt nur, dass der Zuschnitt der Wohnungen dem Programm der sozialen Wohnraumförderung unterliegen muss, nicht allerdings, dass tatsächlich öffentlich geförderter Wohnraum entsteht.

 

Um neben der Festsetzung des § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB auch eine tatsächliche Verpflichtung des Bauherrn zur Inanspruchnahme der Wohnbauförderung und damit der Unterwerfung unter die Mietpreisbindung zu erreichen, ist es erforderlich, parallel im städtebaulichen Vertrag diese Verpflichtung zu vereinbaren und diese Verpflichtung dann mit vertraglichen Sanktionen zu hinterlegen. Diese wiederum sind notwendig, weil bei der Prüfung der Planunterlagen zwar die Ausgestaltung der Wohnräume geprüft werden kann, nicht aber die Beantragung und Inanspruchnahme der öffentlichen Wohnungsbaumittel.

 

 

C.)      Außer der Landeshauptstadt München haben sich bisher wenige Städte in Bayern, wenn dann in Wachstumsregionen mit hohem Wohnbedarf, der Möglichkeiten der Festsetzungen im Bebauungsplan bedient.

 

          Die Stadt Regensburg hat seit dem Jahre 2010 beschlossen, dass bei Bebauungsplangebieten mit einer Gesamtbruttogeschoßfläche ab 4.500 m2 für Wohnen auf 15% (der Prozentsatz wurde 2013 auf 20% erhöht) der gesamten Bruttogeschoßfläche Wohnungen im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung zu errichten sind.

          Die Stadt Landshut hat seit 2013 festgelegt, dass bei Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplanes mit Schaffung von Baurecht in einer Größenordnung von mehr als 3.000 m2 Geschoßfläche in allgemeinen und reinen Wohngebieten oder mehr als 6.000 m2 Bruttogeschoßfläche bei Mischgebieten unter gleichzeitiger Errichtung von mehr als 20 Wohneinheiten Flächen für den sozialen Wohnungsbau gem. § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB auszuweisen sind. Dabei soll bei allgemeinen und reinen Wohngebieten ein Anteil von 20% sowie bei Mischgebieten ein Anteil von 15 % der gesamten festgesetzten Geschoßfläche vorgesehen werden.

          Alle anderen abgefragten Kommunen unserer Größenordnung (z. B. Amberg, Ansbach, Coburg, Hof, Kaufbeuren, Memmingen, Passau, Schwabach, Weiden) haben noch keine Grundsatzbeschlüsse bzw. Umsetzungsbeschlüsse gefasst, da sie aufgrund der bisher nicht endgültig geklärten Rechtslage bei der Umsetzung dieser Festsetzung auf Erfahrungswerte aus anderen Kommunen warten.

 

 

D.)      Wegen der sich in Straubing abzeichnenden Engpässe für Sozialwohnungen schlägt die Verwaltung vor, bei künftig aufzustellenden Bebauungsplänen (Aufstellungsbeschluss nach dem 27.06.2016 und/bzw. Bauantrag ist noch nicht vorgelegt) eine Festsetzung in den Bebauungsplan aufzunehmen, dass ab einer bestimmten Größe der Bruttogeschossfläche in bestimmten Wohnbaugebieten mindestens ein festgelegter Anteil an Wohnungen gesichert sind, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten.

 

          Folgende Rahmenbedingungen sollten gelten:

 

1.      Diese Regelung gilt ab dem 27.06.2016 bei Neuaufstellung oder Änderung von Bebauungsplänen, wenn bis zu diesem Zeitpunkt kein Bauantrag vorgelegt worden ist.

 

2.      Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Ziff. 7 BauGB sind in Bebauungspläne für allgemeine Wohngebiete oder reine Wohngebiete aufzunehmen.

 

3.      Die Festsetzung ist dann aufzunehmen, wenn in den o. g. Wohngebieten ein Geschoßwohnungsbau mit mehr als zwei Geschoßen vorgesehen ist und in diesen Geschoßwohnungsgebäuden eine zulässige Gesamtbruttogeschoßfläche von mindestens 3.000 m2 möglich ist.

 

4.      Sind die obigen Rahmenbedingungen 1-3 erfüllt, so ist festzusetzen, dass auf 15% der zulässigen Bruttogeschoßfläche gem. § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB Wohnungen vorzusehen sind, die mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus gefördert werden können.

 

5.      Die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplanes, also die Bekanntmachung der Satzung, erfolgt dann, wenn sich der Bauherr im städtebaulichen Vertrag zur Schaffung von sozial gebundenem Wohnraum in der o. g. Größenordnung verpflichtet hat.

 

Die Verwaltung weist darauf hin, dass bei den derzeitigen Fördersätzen für sozialen Wohnungsbau die Umsetzung dieser Festlegung kaum Probleme bereiten wird. Allerdings könnte die Verpflichtung zur Inanspruchnahme von Mitteln der sozialen Wohnraumförderung im städtebaulichen Vertrag dann problematisch werden, wenn diese Förderprogramme deutlich zurückgefahren bzw. nicht mehr mit Finanzmitteln hinterlegt sind. Dies könnte zu einem Investitionsstopp in Straubing führen.

 

Der Ausschuss für Wirtschaft, Wissenschaft, Marketing und Stadtentwicklung hat einstimmig dem Vorschlag der Verwaltung zugestimmt und dem Stadtrat die entsprechende Beschlussfassung empfohlen.

 

In einer Stellungnahme der Arbeitsgemeinschaft der freien Wohlfahrtspflege – eingegangen bei der Stadt Straubing am 27.06.2016! – befürwortet diese grundsätzlich die Absicht der Stadt, eine Mindestfestlegung für Sozialen Wohnungsbau in bestimmten Baugebieten zu erlassen. Die Arbeitsgemeinschaft spricht sich für einen Sozialwohnungs-Anteil von 20 Prozent sowie eine Festlegung schon unter einer Brutto-Geschossfläche von 3.000 Quadratmetern aus.

 

Die Fraktionsvorsitzenden der Stadtratsfraktionen sprechen sich unisono für die von der Verwaltung vorgeschlagene Festlegung und damit ein klares Signal für einen künftig höheren Anteil an Sozialem Wohnungsbau aus. Man ist sich darin einig, dass damit ein Anfang gemacht werde und die jetzige Festlegung in die richtige Richtung gehe.


Beschluss:

 

1.         In Bebauungsplänen, die mit Beschluss nach dem 27.06.2016 neu aufgestellt bzw. geändert werden sollen, wird, soweit für das der Bauleitplanung zugrunde liegende Projekt noch kein Bauantrag eingereicht wurde, nach Maßgabe der folgenden Ziffer 2 eine planerische und textliche Festsetzung aufgenommen, mit denen Flächen bestimmt werden, auf denen in Wohngebäuden teilweise nur Wohnungen errichtet werden können, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten.

 

2.         Eine Festsetzung nach Ziff. 1 ist dann in den Bebauungsplan aufzunehmen, wenn folgende Rahmenbedingungen erfüllt werden:

a)       Der Bebauungsplan schafft bzw. betrifft ein allgemeines Wohngebiet gem. § 4 der Baunutzungsverordnung oder ein reines Wohngebiet gem. § 3 der Baunutzungsverordnung.

b)       Der Bebauungsplan ermöglicht einen Geschosswohnungsbau mit Gebäuden, die mehr als 2 Vollgeschosse aufweisen.

c)       In den im Planbereich zulässigen Geschosswohnungsgebäuden mit mehr als 2 Vollgeschossen kann eine Gesamtbruttogeschossfläche von mindestens 3.000 m² geschaffen werden.

 

3.         Die Festsetzung nach Nr. 1 hat zu bestimmen, dass in den betroffenen Geschosswohnungsgebäuden mindestens 15 % der zulässigen Bruttogeschossfläche gemäß § 9 Abs. 1 Ziff. 7 BauGB für Wohnungen vorzusehen sind, die mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus gefördert werden könnten.

 

4.         Bebauungspläne, die die oben genannten Rahmenbedingungen einhalten und die Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Ziff. 7 BauGB enthalten, dürfen erst bekannt gemacht werden, wenn sich der Vorhabensträger in einem städtebaulichen Vertrag verpflichtet hat, die Wohnungsbauförderung in Anspruch zu nehmen und sozialgebundenen Wohnraum zu schaffen.

 

5.         Soweit in einem Plangebiet mehrere Gebäude für den Geschosswohnungsbau errichtet werden können, ist die Festsetzung auch eingehalten, wenn der erforderliche prozentuale Anteil für Wohnungen, die mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus gefördert werden könnten, bezogen auf die Gesamtanzahl der möglichen Bruttogeschossflächensumme in einem Gebäude realisiert wird. Damit werden mehrere Projekte eines Bauherrn im Planungsgebiet als ein Gesamtprojekt behandelt.

 

6.         Realisiert ein Bauherr bzw. Bauträger zeitgleich mehrere Projekte für Geschosswohnungsbau, die die oben bezeichneten Kriterien erfüllen, in unterschiedlichen Plangebieten, die wiederum jeweils Festsetzungen im Sinne der Ziffer 1 des Beschlusses beinhalten, so kann im abzuschließenden städtebaulichen Vertrag vereinbart werden, dass für die neu zu schaffende Gesamtsumme der Bruttogeschossflächen in einem Gebäude in einem der Plangebiete die sich errechnenden Flächen für Wohnungen, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, geschaffen werden. Für den jeweils anderen Planbereich ist dann die Befreiung von dieser Festsetzung zu prüfen.

 

7.         Sollten sich die Rahmenbedingungen für die Gewährung von öffentlichen Mitteln für die Schaffung von sozial gebundenen Wohnräumen verändern oder aber die bestehenden Programme nicht mehr mit verfügbaren Finanzmitteln ausgestattet sein, so ist der Stadtrat erneut mit dem Thema zu befassen.


Abstimmungsergebnis:

- einstimmig -

Verteiler:

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