TOP Ö 18: Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes "Westliches Ostenfeld", hier: Ergebnis der Auslegung mit Fachstellenbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB

Sachvortrag:

 

Der Stadtrat hat am 21.11.2011 beschlossen, den rechtsverbindlichen Bebauungsplan „Westliches Ostenfeld“ zu ändern und die Planaufstellung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung durchzuführen.

 

Das Schuh-Center, Ittlinger Straße 197, wurde mit Bescheid vom 24.01.2003 (BNV-2002-27) baurechtlich genehmigt. Die Nutzung als Schuh-Verkaufs-Center wurde befristet bis zum 31.12.2017. Grund für die Befristung war, dass für das sondergebietspflichtige Schuh-Center (aufgrund der Verkaufsfläche großflächiger Einzelhandelsbetrieb) im Gewerbegebiet eine entsprechende Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes „Westliches Ostenfeld“ erforderlich war. Zudem wurde verfügt, dass auf der Fläche von 1.188 m² nur Schuhe im Niedrigpreissegment ausgestellt, gelagert und verkauft werden dürfen.

 

Nach der Behandlung im Stadtrat wurde die Verwaltung angewiesen mit dem Eigentümer einen Dispensvertrag zu schließen und die dort vorgesehene Befreiung in Aussicht zu stellen. Mit der späteren Änderung des geschlossenen Dispensvertrages wurde der Einbau eines Discountverkaufs durch die Fa Witt Weiden im Gebäude berücksichtigt.

 

Wesentlich ist, dass sich die Stadt vertraglich dazu verpflichtet hat, die erforderliche Befreiung zu erteilen, die Nutzung für das Schuh-Verkaufs-Center bis zum 31.12.2017 befristet ist und sich der Eigentümer dazu verpflichtet, nach Ablauf dieser Frist die für das Schuh-Center genutzten Räume einer gewerblichen Nutzung nach § 8 Abs. 1 BauNVO 1990 (im Gewerbegebiet allgemein zulässige Nutzungen) zuzuführen. 

 

Mit Schreiben vom 14.09.2011 (eingegangen am 19.09.2011) beantragte die Fa. Siemes Schuhcenter bei der Stadt Straubing die Aufhebung der Befristung, da sie beabsichtigt mit dem Eigentümer einen langfristigen Mietvertrag abzuschließen.

 

Die bauplanungsrechtliche Beurteilung der Nutzung Schuh-Center hat sich nicht verändert. Die sondergebietspflichtige Nutzung des großflächigen Einzelhandels ist in einem Gewerbegebiet ohne Befreiung von den Festsetzungen nicht zulässig.

 

Inzwischen wurde für die Stadt Straubing ein Einzelhandelsgutachten (Stand Februar 2009) erstellt. Hierin wurden die innenstadtrelevanten Sortimente, wozu auch Schuhe gehören und die zentralen Versorgungsbereiche, u. a. auch das Gebiet Ittlinger/Posener Straße, in dem das Vorhaben liegt, festgelegt. Ein wesentliches Ziel des Einzelhandelskonzeptes ist der Erhalt und Schutz des zentralen Versorgungsbereiches „Historische Innenstadt“. Das Zulassen von weiteren Verkaufsflächen mit zentrenrelevanten Sortimenten widerspräche dieser Zielstellung.

 

Da die bestehende Nutzung seit etwa 10 Jahren vorliegt, kommt man zu dem Ergebnis, dass durch den Weiterbetrieb mit einer Verschlechterung der Situation für den Einzelhandel in der historischen Innenstadt nicht zu rechnen ist. Da aus Sicht der Bauverwaltung eine Verlängerung des Dispensvertrages nicht in Frage kommt, kann die baurechtliche Regelung der Zulässigkeit der bisherigen Nutzung nur durch die Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes „Westliches Ostenfeld“ geregelt werden.

 

Ziel ist es daher, das Grundstück Fl. Nr. 3758/3 Gemarkung Straubing als „Sondergebiet Einzelhandel“ gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO festzusetzen und die Sortimente und Verkaufsflächen entsprechend der heutigen Nutzungen und Größenordnungen zu regeln. Die im Vorfeld befragte Höhere Landesplanungsbehörde hat aus landesplanerischer Sicht keine Einwände gegen diese Planänderung vorgebracht.

 

 

 

Für das Verfahren besteht keine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung und es gibt keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der im § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter. Der Tatbestand des § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist ebenso erfüllt (Änderungsbereich – Grundfläche ist weniger als 20.000 m²).

 

Dies bedeutet, dass die Änderung des Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren

(§ 13 a BauGB) durchgeführt wird und somit eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB nicht erforderlich ist. Die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung ist nicht anzuwenden, da keine Eingriffe in Natur und Landschaft vorliegen.

 

Der Flächennutzungs- und Landschaftsplan wird im Wege der Berichtigung angepasst und zwar von „GE“ gemäß § 8 BauNVO in ein „SO Einzelhandel“ gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO       (§ 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB). Die geordnete städtebauliche Entwicklung wird dadurch nicht beeinträchtigt.

 

Das Auslegungsverfahren gemäß § 3 Abs. 2 BauGB bzw. die Beteiligung der Fachstellen gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurde von der Stadtentwicklung und Stadtplanung durchgeführt. Die öffentliche Bekanntmachung erfolgte ortsüblich im Amtsblatt der Stadt Straubing, Ausgabe Nr. 21 vom 16.05.2013. Die Auslegung gemäß §§ 3 und 4 BauGB wurde in der Zeit von 27.05.2013 bis einschließlich 27.06.2013 durchgeführt. Außerdem ging am 14.05.2013 (weitergegeben am 21.05.2013) eine Pressemitteilung an verschiedene Medien.

 

Mit Schreiben der Stadtentwicklung und Stadtplanung vom 15.05.2013 wurden die entsprechenden Fachstellen von der Planungsabsicht informiert. Es wurde darauf hingewiesen, dass ein Antrag nach § 47 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) zur Einleitung einer Normenkontrolle, der einen Bebauungsplan zum Gegenstand hat, unzulässig ist, wenn die den Antrag stellende Person nur Einwendungen geltend macht, die sie im Rahmen der öffentlichen Auslegung nicht oder verspätet geltend gemacht hat, aber hätte geltend machen können.“

 

Zum Bebauungsplanentwurf wurden von den nachfolgenden Fachstellen Stellungnahmen vorgebracht. Über die geäußerten Anregungen erfolgt eine Abwägung der privaten und öffentlichen Belange gemäß § 1 Abs. 7 BauGB.

 

Die vorgebrachten Bedenken und Anregungen zur Auslegung der Änderung des Bebauungsplanes gemäß § 3 Abs. 2 BauGB können ausgeräumt werden.

 

Die öffentlichen und privaten Belange wurden gegeneinander und untereinander sach- und fachgerecht abgewogen (§ 1 Abs. 7 BauGB). Grundlage hierfür sind die Empfehlungen dieses Vorlageberichtes.

 


Beschlussvorschlag:

 

Der Stadtrat beschließt die Änderung des Bebauungsplanes „Westliches Ostenfeld“

(Nr. 46/1) als Satzung gemäß § 10 Abs. 1 BauGB. Die Stellungnahme der Stadtentwicklung und Stadtplanung vom 01.07.2013 wird vollinhaltlich akzeptiert und ist Teil des Satzungsbeschlusses