TOP Ö 2: Röhrl Grundstücksverw. GmbH + Co. KG, Straubing Antrag auf Vorbescheid: Sanierung und Erweiterung des Hotels Röhrl, Abbruch des Rückgebäudes, Theresienplatz 36

Beschluss: einstimmig beschlossen

Sachvortrag:

 

Es ist geplant, das bestehende Hotel Röhrl am Ludwigsplatz zu sanieren und die Kapazität durch Vergrößerung der Bettenzahl zu erweitern (54 statt bisher 31 Betten).

 

Denkmalgeschützter Bestand:

 

Bei dem Gebäude handelt es sich um ein Baudenkmal im Sinne von Art. 1 Abs. 2 BayDSchG.

 

Auf Antrag der Bauherrin wurde im Mai 2009 die Denkmaleigenschaft des Anwesens im Zuge der Grundlagenermittlung für die beabsichtigte Generalinstandsetzung und Erweiterung der Hotelanlage geprüft. Der Eintrag in der Denkmalliste wurde daraufhin wie folgt präzisiert:


Theresienplatz 36:

"Gasthaus, ehem. Röhrlbräu, dreigeschoßiger Traufseitbau mit barocker Fassade, am Portal bez. 1726; nördlich anschließendes schmales Rückgebäude, dreigeschoßiger Mansarddachbau mit geschlossenen Laubengängen im 1. und 2. Obergeschoß, wohl Anfang 19. Jahrh. [ Gmkg. SR, Fl. Nr. 424]".

 

Zudem ist das Gebäude ein wesentlicher und prägender Bestandteil des Ensembles der „Altstadt Straubing“, ein Baudenkmal im Sinne von Art. 1 Abs. 3 BayDSchG. Die Erhaltung des Gebäudes liegt im Interesse der Allgemeinheit. Veränderungen im und am Gebäude sind erlaubnispflichtig.

 

Auf dieser Basis wurde die Eingabeplanung unter Berücksichtigung des Erhalts des Längstrakts entwickelt. Diese Planung sah einen Erweiterungsbau an der Westgrenze vor. Der Bauantrag vom Dezember 2011 (BNV-2011-64) wurde auf Wunsch der Bauherrin zurückgestellt, nachdem eine Verwirklichung dieser Planung aus privatrechtlichen Gründen unmöglich erschien.

 

Im September 2012 wurde ein Vorbescheidsantrag zur Instandsetzung des Hauptgebäudes und zur Errichtung eines Ersatzbaus für den Längstrakt eingereicht.


Für den Teilabbruch der oberirdischen Geschoße des  Laubengangbaus ist eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis erforderlich (die zweigeschoßigen Kelleranlagen unter dem Längstrakt sollen lt. Planung erhalten werden).


Die baugeschichtliche Begutachtung durch den Bauforscher Gotthard von Montgelas vom November 2012 brachte das Ergebnis, dass die Brauereikeller Bauformen des 16./17. Jahrh. aufweisen, die oberirdischen Geschoße samt Mansarddach der zweiten Hälfte des 18. Jahrhunderts zuzurechnen sind. Bauzeitliche Oberflächen bzw. Ausstattungen konnten nicht festgestellt werden. Die Verglasung der ursprünglich offenen Laubengänge wurde wohl Mitte des 20. Jahrhunderts eingesetzt.


Die Denkmaleigenschaft ist dadurch bestätigt.

 

Nach Abstimmung mit dem BLfD ist unter diesen Umständen eine Zumutbarkeitsprüfung gemäß den Vollzugshinweisen des Bayer. Staatsministeriums für Wissenschaft, Forschung und Kunst vom 14.01.2009 durchzuführen. Danach hat der Bauherr einen Rechtsanspruch auf den Teilabbruch, wenn ihm der Erhalt aus wirtschaftlichen Gründen nicht zugemutet werden kann. Der Nachweis ist durch den Bauherrn anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu erbringen. Das Berechnungsschema ist in den Vollzugshinweisen geregelt. Die Aufstellung ist durch die UDSchB darauf zu überprüfen, ob sie die wesentlichen entscheidungsrelevanten Punkte enthält.

In Abstimmung mit dem BLfD wurden folgende Varianten untersucht:

a)   Instandsetzung des Bestandes

b)   Instandsetzung Hauptgebäude und Längstrakt, Dachgeschoßausbau beim Hauptgebäude, Abbruch und Wiederaufbau des nördlichen Anbaus als maximale Nutzungserweiterung

     

In beiden Varianten ergibt sich ein deutliches jährliches Defizit. Der Teilabbruch ist somit wegen wirtschaftlicher Unzumutbarkeit der Erhaltung zu erlauben. Diese Erlaubnis beruht auf der Zumutsbarkeitsprüfung unter Berücksichtigung der individuellen für die derzeitigen Eigentümer geltenden Faktoren.

 

Das BLfD setzt sich in seiner Stellungnahme vom 14.01.2013 für den Erhalt des Längstraktes als baugeschichtliches Zeugnis der Brauereigaststätte ein.


Die Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsberechnungen nimmt das BLfD zur Kenntnis.

 

Neubauplanung:

 

Der geplante Ersatzanbau auf der Nordseite des Hauptgebäudes auf Fl.Nr. 424 ist als grenzständiger, 3- bzw. 4-geschossiges Gebäude mit Flach- bzw. flach geneigtem Pultdach vorgesehen.

Die Antragstellerin beantragt Befreiungen von den Festsetzungen des „Teilbebauungsplanes Block 15, 16, 34“ und begründet diese mit der wirtschaftlichen Notwendigkeit durch die so geplante Modernisierung und Erweiterung zur nachhaltigen Sicherung des bestehenden Hotel „Röhrlbräu“.

 

Folgende Festsetzungen sind betroffen:

·   die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse (statt 3 wird in Teilen eine 4-geschossige Bebauung beantragt),

·   die Änderung der festgesetzten Dachausbildung (statt der Ausbildung eines Satteldaches mit
DN 40°-55° bzw. eines Pultdaches DN 20°-25°, soll ein Flachdach bzw. ein flacher geneigtes Pultdach ausgebildet werden und statt der vorgeschriebenen naturroten Ziegeldeckung soll eine Folien- bzw. Bleckdeckung verwendet werden),

·   die Überschreitung der Baugrenze (wird nach Westen teilweise um ca. 3,5 m überschritten)

·   sowie die Überschreitung der Nutzungsgrenze (wird ebenfalls nach Westen teilweise um 3,5 m überschritten).

 

Entgegen der Stellungnahme des BLfD vom 14.01.2013 wird trotz der notwendigen Befreiungen seitens der Stadtplanung die Vereinbarkeit des Vorhabens mit den Zielen des Teilbebauungsplanes gesehen. Die o.g. Befreiungen von den Festsetzungen werden als nicht die Grundzüge der Planung berührend und städtebaulich vertretbar erachtet. Die Abweichungen sind unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar.

 

In erster Linie ergibt sich diese Einschätzung aus den in der Nachbarschaft durch den Baubestand definierten Wandhöhen. Auf dem Grundstück der Sparda-Bank östlich angrenzend befindet sich ein annähernd 4-geschossiges Rückgebäude in ähnlicher Dimension. Auch die Neubebauung der Wohnanlage weist durch die Ausbildung von Krüppelwalmdächern an den Giebelseiten eine vier volle Geschosse umfassende Wandhöhe auf. Im Übrigen weist das Bestandsgebäude auch heute schon an der östlichen Grundstücksgrenze eine vier Geschosse hohe Grenzwand auf.

 

Die Bau- und Nutzungsgrenzen werden nur unwesentlich überschritten. Eine negative Beeinträchtigung der Qualität des Innenhofes ist hierdurch nicht zu befürchten.

 

Die Abweichung von den festgesetzten Dachausbildungen, die sich gem. Dachplan in diesem Bereich auf den Baubestand bezieht, ergibt sich folgerichtig. Eine nicht akzeptable Beeinträchtigung des durch geneigte Dächer geprägten Bereiches ist nicht zu erkennen.

 

Zur Berücksichtigung des Nachbarschutzes wird vorausgesetzt, dass etwaige Abweichungen von den bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen nur im Einvernehmen mit den betroffenen Nachbarn erfolgen. Die vorgesehene Intensivierung der festgesetzten Hotelnutzung, die einer Wohnnutzung ähnlich ist, wirkt sich nicht negativ auf die Wohnqualität in den rückwärtigen Wohnhöfen aus.

 

Die Begründung der beantragten Befreiungen ergibt sich vor allen Dingen aus den Sanierungs-, Modernisierungs- und Erweiterungserfordernissen eines nachhaltig wirtschaftlich ausgerichteten Hotelbetriebes.
Wenngleich der Verlust des markanten Rückgebäudes zu bedauern ist und eine maximal dreigeschossige Neubebauung als dem Bebauungsplan konforme Lösung wünschenswert wäre, ist doch im Hinblick auf die Verfolgung der Sanierungsziele der Erhalt und die moderate, städtebaulich verträgliche Erweiterung eines Hotels am Stadtplatz als besonders wichtiger Baustein zu sehen, um den historischen Bereich der Innenstadt zu beleben und zu bereichern.