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TOP Ö 2: Verkauf des Hochhauses "Pfauenstraße 14", hier: Antrag der SPD-Stadtratsfraktion vom 20.01.2014 - Anlage

BezeichnungInhalt
Sitzung:03.02.2014   HFA/017/2014 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Sachvortrag:

 

Am 19. November 2012 hat sich der Stadtrat der Stadt Straubing umfassend mit der weiteren Verwendung und Nutzung des Wohnhochhauses „Pfauenstraße 14“ befasst. Folgende Kriterien wurden dabei berücksichtigt:

 

Bei dem Wohnhaus Pfauenstraße 14 handelt es sich um ein 1965 erbautes Hochhaus mit 14 Etagen und einer Wohnfläche von insgesamt 4.836 m²: Die Wohnbereiche sind auf 149 Appartements aufgeteilt.

 

Da der Primärenergiebedarf des Objektes ca. 300 % über der EnEV wegen der nahezu ungedämmten Außenhülle und der völlig veralteten Haustechnik mit immensen Wärmeverlusten über den Leitungen liegt und zudem immer wieder größere Leerstände mit erheblichen finanziellen Einbußen zu verzeichnen waren, wurden im Rahmen eines in 2010 durchgeführten Wettbewerbs Lösungen zur Sanierung dieser Immobilie gesucht. Sämtliche Vorschläge gingen von einem Kostenaufwand deutlich jenseits von 6 Mio. Euro und einer Bauzeit von etwa 2 – 3 Jahren aus. Zudem müsste die Anzahl der Wohnungen auf Grund eines nachhaltigen Wohnungsmixes und nicht zuletzt auf Grund des Stellplatznachweises erheblich und zwar auf eine Zahl von ca. 70 Wohnungen reduziert werden.

 

Die Sanierung des Wohnhauses „Pfauenstraße 14“ würde die personellen und finanziellen Ressourcen der Städtischen Wohnungsbau Gesellschaft über viele Jahre binden. Parallel dazu hat aber die Städtische Wohnungsbau GmbH die Aufgabe übertragen bekommen, die Quartiersentwicklung im Straubinger Süden im Rahmen des Projektes „Soziale Stadt“ voran zu treiben und konsequenterweise demnächst mit Modernisierungen der dortigen Wohnungen zu beginnen. Beide Maßnahmen parallel sind nicht durchzuführen.

 

Der Stadtrat hat sich deshalb in der Sitzung am 19. November 2012 mehrheitlich dafür entschieden, an der Weiterentwicklung des Straubinger Südens festzuhalten und dafür das Hochhaus „Pfauenstraße 14“ zu veräußern, um mit der daraus gewonnenen Liquidität in den Bestand der Wohnungsbaugesellschaft zu investieren.

 

Auf Basis dieses Sachverhaltes hat der Stadtrat der Stadt Straubing mehrheitlich dem Verkauf des Objektes „Pfauenstraße 14“ durch die Städtische Wohnungsbau GmbH (WBG) zugestimmt.

 

Nach Vorbereitung der Ausschreibungsbedingungen hat die Städtische Wohnungsbau GmbH in der Zeit vom April bis Mai 2013 den Verkauf des Wohnhauses in der Pfauenstraße öffentlich bekannt gegeben. Als Abgabetermin für das Kaufangebot war der 31. Mai 2013 gesetzt worden.

 

Nach Sichtung der Angebote hat die Geschäftsführung unter Einbindung der städtischen Verwaltung die Verkaufsverhandlung mit einem potentiellen Investor, der insgesamt das „interessanteste“ Angebot abgegeben hatte, intensiviert.

 

Bei Besprechung der Inhalte des abzuschließenden Kaufvertrages war es für den potentiellen Erwerber eine unabdingbare Bedingung, ein langfristiges Rücktrittsrecht eingeräumt zu bekommen für den Fall, dass bestimmte Grundvoraussetzungen für eine Sanierung und wirtschaftliche Verwertung der Liegenschaft später nicht eintreten bzw. nicht erreicht werden könnten.

 

So wäre eine Übernahme wirtschaftlich nicht möglich, sollte sich bei genauerer Prüfung der Bausubstanz eine Schadstoffbelastung ergeben, die eine Sanierung entweder gar nicht oder nicht wirtschaftlich zumutbar zulässt. Gleiches gilt dann, wenn eine baurechtliche Nutzungsänderung, aus welchen Gründen auch immer, nicht erreicht werden könnte und damit die Umnutzung in privatgenutzte Wohnungen mit entsprechender Wohnungsneugestaltung nicht möglich wäre. Außerdem ist, unabhängig vom Erwerber, noch detailliert zu ermitteln, wie die Stellplatzfrage bei einem Schlüssel von 1 Stellplatz pro Wohneinheit gelöst werden kann.

Nach Ansicht aller an den Verhandlungsgesprächen Beteiligten war es deshalb sinnvoll, die Gespräche über die Einzelheiten des Kaufvertrages auszusetzen und zuerst diese grundsätzlichen Fragestellungen zu klären.

 

Folgende Schritte wurden daraufhin von der Geschäftsführung der Städtischen Wohnungsbau GmbH eingeleitet:

 

1.    Änderung des Erbbaurechtsvertrages vom 21.10.1964 wegen Betrieb einer Wohnanlage anstelle eines Altenwohnheimes. Die Absprachen zwischen den Beteiligten sind inzwischen erfolgt.

 

2.    Anpassung des Erbbauzinses aufgrund der vertraglichen Regelungen im Erbbaurechtsvertrag vom 21.10.1964. Die Beschlussfassung im Aufsichtsrat der Städtischen Wohnungsbau GmbH und die Umsetzung sind erledigt.

 

3.    Feststellung einer möglichen Asbestbelastung der Bausubstanz. Der Prüfbericht liegt inzwischen vor mit dem Ergebnis, dass die Bausubstanz unauffällig ist mit Ausnahme der Fassadenplatten außen und der Abflussrohre. Dieses Ergebnis ist in die Sanierungsplanung mit einzubeziehen.

 

4.    Erarbeitung einer Sanierungsplanung und damit Ermittlung der künftigen Wohnungsanzahl mit Auswirkungen auf die notwendige Stellplatzkapazität. Diese Grundlagenplanungen sollen nunmehr unter Einbindung des potentiellen Erwerbers begonnen und dann umfassend mit dem Bauamt besprochen werden.

 

5.    Ermittlung und Planung der notwendigen Stellplätze.

 

Die Geschäftsführung der Städtischen Wohnungsbau GmbH sowie die Mitarbeiter der Verwaltung der Stadt Straubing und der potentielle Erwerber gehen davon aus, dass die notwendigen Vorarbeiten im Laufe des Jahres 2014 durchgeführt werden können. Danach könnte der Kaufvertrag ausformuliert und den Gremien zur Entscheidung vorgelegt werden.

 

Die Verwaltung bittet darum, diese Zeitspanne abzuwarten, um aufgrund der dann vorliegenden Erkenntnisse und Planungen abschließend über die weitere Verwendung des Hochhauses „Pfauenstraße 14“ bzw. dessen Veräußerung zu entscheiden.

 

Die SPD-Stadtratsfraktion hat mit Schreiben vom 20.01.2014 beantragt, der Stadtrat solle den Beschluss vom 19. November 2012 zum Verkauf des Hochhauses in der Pfauenstraße zurücknehmen. Der Antrag wurde mit der Einladung zur Stadtratssitzung den Stadträten zugeleitet.

 

Begründet wird der Antrag im Wesentlichen damit, dass dieser Beschluss nach Meinung der SPD-Fraktion ins Leere läuft. Es sei bisher nicht gelungen, das Objekt zu verkaufen. Deshalb solle der Beschluss zum Verkauf aufgehoben und das Hochhaus durch die Städtische Wohnungsbau GmbH über mehrere Jahre gestreckt „strangweise“ selbst saniert werden.


 

 

Die Verwaltung empfiehlt, die Klärung der noch offenen Fragen abzuwarten und nach Vorliegen aller Erkenntnisse und Planungen bzw. nach dem Abschluss aller Vorarbeiten über die weitere Verwendung des Hochhauses „Pfauenstraße 14“ in den zuständigen Gremien zu entscheiden.

 

Die Beschlussfassung erfolgt im Plenum.