TOP Ö 4: Vorstellung des Mietspiegels 2014

Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter oder der Kommune

anerkannt worden ist (§ 558d BGB). Er ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen  und  alle  vier  Jahre  neu  zu  erstellen.  Ein  qualifizierter  Mietspiegel  gibt  die  ortsübliche

Vergleichsmiete wieder und bildet ab, was auf dem Markt geschieht. Die Neuauflage ist kein Anlass zur Erhöhung oder Minderung der Mieten, sondern stellt eine Grundlage bei der Festlegung einer angemessenen Miete dar. Der qualifizierte Mietspiegel hilft in den meisten Fällen, gerichtliche Streitigkeiten über Miethöhen zu vermeiden.

 

Die Stadt Straubing erstellt bereits seit 1981 einen Mietspiegel. Das Ziel einer einfachen, jedoch aussagekräftigen  Darstellung  der  ortsüblichen  Vergleichsmieten  erfüllten  die  bisher  erschienen Ausgaben  in  vollem  Umfang.  Aus  diesem  Grund  hat  sich  der  Arbeitskreis  Mietspiegel  in  seiner Sitzung  am  16.  Juli  2013  dafür  ausgesprochen,  wieder  einen  qualifizierten  Mietspiegel  für  2014

durch  das  Bauordnungsamt  erstellen  zu  lassen.  Im  Arbeitskreis  Mietspiegel  wirken  neben  dem Oberbürgermeister und den Bürgermeistern auch die Fraktionsvorsitzenden, die Verwaltungsrätin

für Wohnungswesen, der Vorsitzende des Gutachterausschusses, ein Vertreter des Amtsgerichts und die Vertreter der Mieter- und Hauseigentümerverbände mit.

 

Ab September 2013 wurden etwa 3000 Mieter und Vermieter angeschrieben und die Wohnungsbaugesellschaften und Makler um ihre Mithilfe gebeten. Bei der Erhebung der Daten können jeweils  nur  Mietverträge,  die  innerhalb  der  letzten  vier  Jahre  neu  abgeschlossen  bzw.  verändert wurden, berücksichtigt werden. Im Ergebnis konnten 696 Mietverträge ausgewertet werden. Die für einen  qualifizierten  Mietspiegel  erforderliche  Mindestanzahl  an  Verträgen  wurde  erheblich  überschritten.  Es  wurde  insbesondere  auch  darauf  geachtet,  dass  neben  den  Angaben  der  privaten Vermieter und Mieter auch Werte von Wohnungsverwaltungen und Wohnungsbaugenossenschaften in die Ermittlung einfließen. Das Ergebnis der Auswertung wurde im Arbeitskreis Mietspiegel in seiner zweiten Sitzung am 11. März 2014 vorgestellt,  diskutiert und einhellig für angemessen erachtet.

 

 

Die neue Tabelle I des Mietspiegels 2014 weist für die Nettokaltmiete sowohl Minderungen, jedoch auch  Steigerungen  in  den  einzelnen  Baualtersklassen  und  Wohnungsgrößen  auf.  Im  Gesamtdurchschnitt errechnet sich für den Zeitraum von 2010 bis 2014 eine Steigerung von 6,01 %. Die Liste der Zu- und Abschlagsmöglichkeiten wird überwiegend beibehalten. Die aktuellen Betriebs- und Nebenkosten wurden ebenfalls stichprobenartig ermittelt und als Anhaltswerte in der Tabelle II aufgelistet.  Das  bewährte  Erscheinungsbild  des  Mietspiegels  soll  weiterhin  beibehalten  werden, auch inhaltlich werden nur die erforderlichen Anpassungen vorgenommen. 

 

Die Veröffentlichung des Mietspiegels erfolgt ab Mai 2014. Der Mietspiegel ist gegen eine Schutzgebühr von 4,00 EUR im Amt für Tourismus zu erwerben. Zusätzlich ist der Mietspiegel seit Dezember 2013 auch im Internet erhältlich. 

 

Neben der ortsüblichen Vergleichsmiete gibt es den Begriff der Kappungsgrenze. Als Kappungsgrenze wird im Mietrecht die gesetzliche Regelung des BGB bezeichnet, nach der sich die Miete insgesamt  innerhalb  von  drei  Jahren  um  nicht  mehr  als  20  Prozent  erhöhen  darf.  In  einzelnen bayerischen  Gemeinden  wurde  2013  die  Kappungsgrenze  per  Verordnung  auf  15  Prozent  gesenkt. Der Vermieter muss also nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete beachten, sondern auch die  Kappungsgrenze  einhalten.  Eine  fundierte  Aussage  auf  die  Kappungsgrenze  kann  mit  den Mietspiegelerhebungen nicht getroffen werden, da hierbei nur der aktuelle Mietzins, jedoch nicht die Höhe der Vormieter und nicht der Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung erfragt wurden. Die Teilnehmer  des  Arbeitskreises  Mietspiegel  sind  der  Auffassung,  dass für  die  Stadt  Straubing  keine Absenkung der gesetzlich festgelegten Kappungsgrenze von 20 Prozent geboten ist.

 

Der Sozialausschuss nimmt die Ausführungen zur Kenntnis.

 

 

Herr Dengler fragt nach, ob in Zukunft im Mietspiegel eine eigene Kategorie für behindertengerechte Wohnungen aufgenommen werden kann.

Laut Herrn Hahn war dies bisher in der Arbeitsgruppe kein Thema, er könne sich aber vorstellen   behindertengerechte Wohnungen zwar nicht als eigenständige Kategorie aufzunehmen aber über das vorhandene Zu- und Abschlagssystem  eine behindertengerechte Ausstattung von Wohnungen künftig einzubinden.

 

Herr Hahn teilte weiterhin mit dass der Freistaat Bayern in 2014 bereits erhebliche Fördermittel für einen senioren-, bzw. behindertengerechten Umbau von Wohnungen für Private zur Verfügung stellt. Die vorhandenen Mittel können im Bereich der Stadt momentan mangels Antragstellungen nicht in voller Höhe ausgegeben werden.

 

Angedacht seien in diesem Bereich aber auch spezielle Schulungen für Planer  um für dieses Thema zu sensibilisieren und es wird versucht eine entsprechende Ausstellung zu diesem Thema nach Straubing zu holen.