TOP Ö 4: Zisler Anna- Neubau eines Wohnhauses, Tassilostraße 6 a, hier: Befreiungen von den Festsetzungen des Teilbebauungsplanes „Alburg“ (V-2014-13)

Beschluss: einstimmig beschlossen

Sachvortrag:

 

Die Antragstellerin möchte im nördlichen Gartenbereich ihres Grundstücks ein zweites Wohngebäude errichten. Das beantragte Bauvorhaben befindet sich auf der Flurnummer 620/ 8 (Gemarkung Alburg) im Geltungsbereich des seit 30.08.1963 rechtsverbindlichen Teibebauungsplanes „Alburg“ (Nr.6).

Hierin ist parallel zur im Norden verlaufenden Geiselhöringer Straße quasi eine Bauverbotszone definiert, die dem bisherigen Status Quo als Außerortsbereich der Staatsstraße St 2142 geschuldet ist. Eine Überschreitung der hier deshalb mit einem Abstand von 20 m zum Fahrbahnrand festgesetzten nördlichen Baugrenzen war bislang nicht möglich.

 

Ausgelöst durch die Planungen zur Ortsentwicklung nördlich der Geiselhöringer Straße (Gewerbepark Alburg/ WA Am Kronsteig) soll die Ortsdurchfahrt langfristig auf eine Umgehungstrasse ausgelagert werden und die Geiselhöringer Straße Teil des Innerortsbereich werden. Die Maßnahmen zur Ortsentwicklung sind nun im Gange, die Straßenbaulast für die Geiselhöringer Straße ging inzwischen auf die Stadt Straubing über. Die Aufrechterhaltung der bisherigen Anbauverbotszone ist damit nicht mehr erforderlich.

 

Wie bereits im Zuge der o.g. Bauleitplanverfahren formuliert, ist nach deren Rechtskraft zu prüfen, ob und wenn ja, inwiefern eine Ausdehnung der baulichen Möglichkeiten für den Baubestand im Geltungsbereich des Teilbebauungsplanes „Alburg“ denkbar wäre. Der vorliegende Antrag auf Vorbescheid war Auslöser der entsprechenden Befassung. Die diesbezüglichen Aspekte können wie folgt zusammengefasst werden:

 

-      Durch die geplante Auslagerung des Durchgangsverkehrs von der Geiselhöringer Straße auf eine nördliche Ortsumgehung und durch die Anlage einer öffentlichen Grünzone nördlich entlang der Geiselhöringer Straße, in der die künftige Geh- und Radwegeverbindung verläuft, erfährt die Ortslage Alburgs gerade im Bereich der heutigen Ortsdurchfahrt künftig eine merklich höhere stadträumliche Qualität. Die Nachverdichtung der recht großflächigen Parzellen des südlich angrenzenden Siedlungsbestandes ist daher zu begrüßen.

 

-      Die Einrichtung zusätzlicher Grundstückszufahrten von der Geiselhöringer Straße auf die Grundstücke, deren Erschließung bislang von der Tassilostraße aus erfolgt, ist weder erforderlich noch gewünscht. Eine zusätzliche Erschließung dieser Parzellen über die Geiselhöringer Straße würde eine Erschließungsbeitragspflicht auslösen, den hier vorhandenen Gehölzsaum beeinträchtigen und wäre - wegen der teils recht markanten Niveauunterschiede - mit aufwendigen baulichen Maßnahmen verbunden.

 

-      Aus städtebaulicher Sicht ist in Anlehnung an den westlich angrenzenden Ortsbereich Alburgs eine bauliche Nutzung bis auf 5 m an die nördliche Grundstücksgrenze heran vertretbar.

 

-      Naturschutzfachliche Belange stehen einer baulichen Nachverdichtung auf diesem Wege und sofern die Baumschutzverordnung berücksichtigt wird, nicht entgegen.

 

-      Grundsätzliche immissionsschutzrechtliche Belange stehen dieser baulichen Nachverdichtung nicht im Wege.

Bis zur Verlegung des Durchgangsverkehrs auf die Ortsumgehungstrasse wird im neu ausgewiesenen Baugebiet nordseitig der Geiselhöringer Straße allerdings eine durchgängige Schallschutzwand errichtet, die nach der Verkehrsverlagerung wieder entfernt werden darf. Analog hierzu wird daher vorgeschlagen, entlang der Grundstücksgrenze zur Geiselhöringer Straße künftig auch hier Einfriedungen zuzulassen, die eine Höhe von 2 m über Urgelände besitzen und als Schallschutzwand ausgebildet werden dürfen. Einzige Voraussetzung wäre, zur Schonung des Wurzelraumes der hier bestehenden Gehölzbestände, die Gründung mittels Einzelfundamenten. Mauern, Gabionen und Streifenfundamente sind auszuschließen.

 

Eine Änderung des Teilbebauungsplanes wird für nicht erforderlich erachtet, wenn der Bauausschuss die Verwaltung ermächtigt, die Befreiung von der nördlichen Baugrenze und die Errichtung nordseitiger Grundstückseinfriedungen wie erläutert künftig entsprechend zu handhaben.

 

 

Im Rahmen des gegenständlichen Vorbescheidsantrags sind folgende Befreiungen von den Festsetzungen des Teilbebauungsplanes erforderlich:

 

a)         Dachform: statt SD 25°-35° - flachgeneigtes Pult- oder Flachdach

b)         Baugrenze: Überschreitung der Baugrenzen nach Norden und nach Süden jeweils unter Berücksichtigung einer 5 m breiten Vorgartenzone entlang der straßenseitigen Grundstücksgrenzen

c)         Einfriedung entlang der Geiselhöringer Straße: statt 1,10 m - 2,00 m Höhe über Urgelände, wenn straßenseitig holzsichtig; Streifenfundamente, Mauern und Gabionenwände sind unzulässig

d)         Traufhöhe: statt 6,5 m – 7,0 m

 

Die erforderlichen Befreiungen berühren die Grundzüge der Planung nicht und sind städtebaulich vertretbar. Daneben wird auf bereits erteilte vergleichbare Befreiungen für andere Vorhaben im Geltungsbereich des Teilbebauungsplanes verwiesen. Auch sind nachbarliche oder öffentliche Belange nicht betroffen. Die Befreiungen können daher nach pflichtgemäßem Ermessen erteilt werden.

Die Verwaltung schlägt dem Bauausschuss vor, das gemeindliche Einvernehmen auszusprechen und die erforderlichen Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu erteilen.

 


Beschluss:

 

Der Bauausschuss erteilt zum Vorbescheidsantrag mit den Befreiungen von den Festsetzungen des Teilbebauungsplanes „Alburg“ wie vorgetragen das gemeindliche Einvernehmen und ermächtigt die Bauverwaltung bei vergleichbaren Vorhaben im Bereich des Teilbebauungsplanes entsprechend zu verfahren.